Die 28 Fakten Franchisegeber wissen über Immobilienvermietungen

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Sobald ein Franchisenehmer den Standortauswahlprozess abgeschlossen hat, ist er bereit, mit dem Vermieter zusammenzuarbeiten, um einen akzeptablen gewerblichen Mietvertrag zu erhalten. Wie so viele andere Verträge, gibt es keine & quot; form & rdquo; oder & ldquo; standard & rdquo; Mietverträge, und ein Vermieter kann jeden beliebigen Vertrag gestalten.

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Am Ende des Tages, ist es der Franchise-Nehmer, der für das Verständnis des Mietvertrags verantwortlich sein wird und wer unter seinen Bedingungen ausgeführt werden, also musst du es lesen! Um bei diesem Prozess zu helfen, sind hier die wichtigsten Punkte zu beachten, die bei der Überprüfung eines Gewerbemietvertrags zu berücksichtigen sind.

1. Basisbestimmungen

Dieser erste Abschnitt der meisten Mietverträge enthält die allgemeine Übersicht über die Mietbedingungen. Er identifiziert sowohl den Vermieter als auch den Mieter namentlich und nach Kontaktinformation und schließt außerdem Folgendes ein:

  • Die Identifizierung der zu vermietenden Räumlichkeiten einschließlich des Ortes in der Mitte, der Quadratmeterzahl und anderer identifizierender Informationen.
  • Die Laufzeit des Mietvertrags Dies kann als eine Anzahl von Monaten (zum Beispiel 60 Monate), eine Anzahl von Jahren (zum Beispiel fünf Jahre) oder eine Mischung von beiden ausgedrückt werden.
  • Eine Erklärung der Grundmiete, die CAM (Common Area Maintenance) ) Kosten und eine Angabe des anteiligen Mieteranteils an CAM-Kosten, Vermieterversicherung, Grundsteuer u.ä.
  • Eine Erklärung der Kaution des Mieters. Die Kaution dient zur Sicherstellung der vollen und getreuen Leistung des Mieters im Rahmen des Mietvertrages.
  • Eine Erklärung über die zulässige Nutzung. Die erlaubte Nutzung ist wörtlich die Nutzung, für die der Mieter die Immobilie mietet - sei es eine Pizzeria oder ein Kinderbekleidungsgeschäft.
  • Die Identifizierung der Gemeinschaftsräume (Gemeinsamkeiten der Bereiche, die gemeinsam genutzt werden alle Mieter, einschließlich Gehwege, Parkplätze, Treppenhäuser und dergleichen), für die die CAM-Kosten berechnet werden.

2. Die Gewährung

In diesem Abschnitt wird angegeben, dass dem Mieter das Recht zur Nutzung der Räumlichkeiten gewährt wird.

3. Der Begriff

Dieser Abschnitt erweitert die Basisbestimmungen, indem er den Zeitpunkt der Lieferung der Räumlichkeiten an den Mieter angibt, indem er Gründe für eine verspätete Lieferung der Räumlichkeiten an den Mieter nennt, und ähnliches.

4 . Zustand der Räumlichkeiten

Dieser Abschnitt behandelt den Zustand der Räumlichkeiten zum Zeitpunkt der Übergabe an den Mieter und erörtert, was der Mieter in Bezug auf die Arbeit tun muss, um die Räumlichkeiten in einen vollständig vermietbaren Zustand zu versetzen

5. Vermieter- und Mieterarbeit

In den meisten Fällen sieht der Mietvertrag vor, dass der Vermieter dem Mieter die Räumlichkeiten mit bereits erbrachter Grundarbeit liefert. Der Mietvertrag ruft dann die Arbeit auf, die der Mieter zu erledigen hat, um seine Türen zu öffnen.

6. Eröffnungsdatum

Die meisten Mietverträge erfordern, dass der Mieter nicht später als das angegebene Datum geöffnet wird.

7. Miete, Zusatzmiete, Prozentmiete

Die meisten gewerblichen Mietverträge haben mehrere Komponenten, die die Gesamtmiete ausmachen. Solche Gebühren beinhalten die Zahlung des anteiligen CAM-Kostenanteils durch den Mieter, die anteilige anteilige Immobiliensteuer des Mieters am Gesamtprojekt sowie die anteiligen anteiligen Vermieter-Versicherungsprämien, die im Gegenzug für die Versicherung des gesamten Projekts gezahlt werden .

8. Überfällige Miete

Der Mietvertrag wird die Konsequenzen einer fehlenden Mietzahlung aufführen. Dies kann von einer bloßen Strafe eines Prozentsatzes der versäumten Zahlung (dh 5 Prozent des fälligen Betrags) oder einer festen Dollarzahl zu einer Kombination von beiden zusammen mit anderen Konsequenzen reichen.

9. Kaution

Alle Mietverträge haben einen Artikel, der die Verwendung der Kaution betrifft. In den meisten Fällen verlangt der Vertrag, dass der Mieter den Betrag der Kaution einbehält, falls der Vermieter einen Teil davon nutzt, um einen Mieterbruch zu heilen.

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10. Pflichten des Mieters

Der Vermieter kann eine Liste der allgemeinen Pflichten des Mieters in Bezug auf Rauchen, Müllentsorgung, Einhaltung von Gesetzen und dergleichen beifügen.

11. Wartung und Reparaturen

Der Vermieter wird die Wartungs- und Reparaturverpflichtungen des Mieters detailliert regeln. In der Regel ist der Mieter verantwortlich für die Wartung und Reparatur bei Bedarf jedes System innerhalb der Räumlichkeiten einschließlich der Sanitär-, Elektro-, HLK-, Wände, Decken und Fußböden, Beleuchtung und dergleichen.

12. Gemeinsamer Bereich

Diese Abdeckung identifiziert die Komponenten des gemeinsamen Bereichs (einschließlich Laufstege, Dachabdeckung, Parkplatz, Beleuchtung im öffentlichen Bereich und dergleichen) und gibt an, dass alle Kosten für die Wartung, Reparatur und den Austausch solcher Elemente anfallen wird in den CAM-Kosten enthalten sein.

13. Dienstprogramme

In diesem Abschnitt werden die Dienstprogramme aufgeführt, die direkt vom Mieter zu zahlen sind, sowie diejenigen, die vom Vermieter zu zahlen sind.

14. Steuern

Der Vermieter überweist die Grundsteuerlast für das gesamte Projekt anteilig an alle Mieter, die als Zusatzmiete ausgewiesen ist. Dies ist üblich.

15. Versicherung

Der Vermieter wird anteilig auch die Kosten aller Versicherungsprämien an die Mieter abführen, um das gesamte Projekt zu versichern. Der Mieter muss außerdem bestimmte Versicherungen abschließen, um den Betrieb des Franchiseunternehmens zu versichern und sich gegen jede Gefahr oder jeden anderen Verlust abzusichern.

16. Möbel, Ausstattung und Ausstattung (FF & E)

Der Mietvertrag enthält die Anforderungen für die FF & E des Mieters, berücksichtigt die Verwendung von Außen- und Innenschildern und identifiziert, welche Artikel Handelsplätze sind (die im Besitz des Mieters sind) und was sind Immobilienanlagen (jene Gegenstände, die, wenn sie vom Mieter an die Räumlichkeiten angebracht werden, Eigentum des Vermieters werden).

17. Gefahrgut

Das Mietverhältnis wird das Recht des Mieters beschränken, gefährliche Stoffe oder Stoffe zu verwenden, zu lagern oder zu erzeugen.

18. Schaden durch Feuer, Gefahr oder andere Verluste

Dieser Abschnitt behandelt die Rechte und Pflichten der Parteien im Falle eines Brandschadens oder eines anderen Ereignisses.

19. Eminente Domain

Eminente Domain ist das Recht, dem Staat oder der Bundesregierung (und bestimmten Privatpersonen) das Eigentum einer anderen Person für eine gerechte Entschädigung zu überlassen. Oftmals als Verurteilung bezeichnet, erfordert eine Eminente Domain-Aktion, dass Vermieter und Mieter bestimmen, wie ihre Erbpachtinteressen betroffen sind.

20. Exklusive Verwendung

Es lohnt sich immer, eine Vereinbarung auszuhandeln, die dem Franchisenehmer / Mieter das Recht gibt, das einzige und einzige Geschäft in dem Projekt zu sein, das die Waren oder Dienstleistungen des Franchisenehmers anbietet. Dies gibt Ihnen die Gewissheit, dass kein direkter Konkurrent in den Raum darf.

21. Zuweisung und Untervermietung

In diesem Abschnitt wird erläutert, wie der Vermieter das Recht des Mieters auf die Zuweisung des Mietvertrags an einen neuen Mieter kontrollieren kann und wie er das Recht des Mieters auf Untervermietung des Platzes einschränken kann.

22. Standard des Mieters unter dem Mietvertrag

Dieser Abschnitt behandelt die Position des Vermieters bei Vertragsbruch.

23. Schadenersatz

Die Schadensklausel kann Teil der Standardklausel sein oder ein eigenständiger Artikel sein. Bei Verletzung des Mietvertrages hat der Vermieter das Recht: (i) den Mietvertrag zu kündigen und Schadensersatz für frühere Ereignisse zu verlangen; (ii) den Mietvertrag zu kündigen und nicht nur in der Vergangenheit entstandene Schäden, sondern auch Schadensersatz für den Verlust zukünftiger Mieten (abzüglich der von einem neuen Mieter gezahlten Miete) zu verlangen; (iii) bestrebt sein, den Mieter aus dem Besitz zu vertreiben, den Mietvertrag jedoch nicht zu kündigen und danach in der Vergangenheit und in der Zukunft entstandene Schäden zu begehren; oder (iv) eine Kombination der oben genannten sowie alle anderen gesetzlich zulässigen Schäden suchen.

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24. Unterordnung

Dies ist ein Rechtsbegriff, der besagt, dass das Recht des Mieters auf Besitz unter dem Mietvertrag (und damit "untergeordnet") den höheren Rechten eines Darlehensgebers gegenüber dem Vermieter, der ein Sicherheitsinteresse an dem gesamten Projekt übernommen hat, jünger ist. Dies bedeutet, dass der Darlehensgeber das Projekt vorbehaltlich der Rechte des Mieters aus dem Mietvertrag in Besitz nehmen kann, falls der Vermieter sein Darlehen nicht zahlt.

25. Holding Over

Hierin sind die Bedingungen aufgeführt, nach denen der Mieter die Räumlichkeiten nach Ablauf oder nach Beendigung des Mietverhältnisses weiterhin besitzt.

26. Vertrag des ruhigen Vergnügens

Dies ist einer der wichtigsten Covenants für den Mieter. Grundsätzlich sieht es vor, dass der Mieter in der Lage sein wird, & rdquo; die Nutzung der Räumlichkeiten ohne Eingriff des Vermieters oder anderer Mieter, solange der Mieter die Mietbedingungen einhält. Auf diesen Vertrag weist ein verletzter Mieter hin, wenn vom Vermieter ein Verstoß gegen den Mietvertrag vorliegt.

27. Vermietungsinteresse des Vermieters

Vermietungen haben in der Regel einen besonderen Vertrag, der besagt, dass das Projekt selbst das einzige Interesse ist, gegen das der Mieter die erlittenen Schäden einziehen kann. Da Vermieter in der Regel ein Gewerbeimmobiliar so weit wie möglich verpfänden, bedeutet diese Vereinbarung in der Praxis, dass es keinen bereiten Barhaufen gibt, um einen Mieter für Verluste zu bezahlen.

28. Zusätzliche Bestimmungen

Der Artikel "Zusätzliche Bestimmungen" umfasst Fragen wie die Zusammenfassung früherer mündlicher oder schriftlicher Vereinbarungen in den aktuellen schriftlichen Mietvertrag, die Art und Weise, in der eine schriftliche Mitteilung an eine Partei zuzustellen ist, oder die Tatsache, dass es solche gibt Regeln und Vorschriften, die befolgt werden müssen.